Das Wichtigste in Kürze
- Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist für Neubau und Bestand entfallen.
- Eine funktionierende Heizung muss niemand austauschen. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt.
- Für neue Öl- und Gasheizungen gilt ab 2029 die „Biotreppe“: steigende Pflichtanteile klimafreundlicher Brennstoffe.
- Beim Hauskauf gehört die Heizung deshalb in die Kalkulation – die Betriebskosten der nächsten 15 bis 20 Jahre zählen.
- Die kommunale Wärmeplanung bleibt, ist aber nicht mehr direkt an Ihre Heizungsentscheidung gekoppelt.
Was sich mit dem GModG geändert hat
Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, am 29. Juli 2026 hat es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die wichtigste Änderung: Die Vorgabe, dass eine neue Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, ist gestrichen – im Neubau wie im Bestand.
Erlaubt sind damit weiterhin Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid- und Biomasseheizungen, aber auch neue Gas- und Ölheizungen. Die Pflicht zur Energieberatung vor dem Einbau einer neuen fossilen Heizung entfällt ebenfalls.
Die Biotreppe: Pflichten kommen über den Brennstoff
Wer sich heute für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss diese künftig mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben – etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Die Stufen laut Gesetz:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent
- ab 2045: Betrieb nur noch mit klimaneutralen Brennstoffen
Zusätzlich müssen Brennstofflieferanten ab 2028 eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote erfüllen. Wie sich das auf die Preise auswirkt, ist heute nicht sicher vorherzusagen. Klar ist: Eine neue fossile Heizung ist beim Einbau oft günstiger, die laufenden Kosten können über die Jahre aber deutlich steigen.
Was das für Hauskäufer bedeutet
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird die Heizung damit zur Rechenaufgabe. Entscheidend ist nicht nur, ob sie heute läuft, sondern was sie Sie in den nächsten Jahren kosten wird – und wann ein Austausch ansteht. Prüfen Sie vor der Unterschrift:
- Alter, Zustand und Wartungsnachweise der Heizungsanlage
- Energieträger und die zu erwartenden Brennstoff- und CO2-Kosten
- Zustand der Gebäudehülle: Dach, Fenster, Fassade und Kellerdecke bestimmen, wie viel Wärme überhaupt nötig ist
- Energieausweis – ab 2027 wird er für Wohngebäude standardmäßig digital ausgestellt
- Den kommunalen Wärmeplan: Ist in Ihrer Straße ein Wärmenetz geplant?
Ein Sanierungsstau bei Heizung und Hülle ist ein handfestes Argument in der Preisverhandlung. Bei einer Kaufberatung schätzen wir Zustand und Sanierungsbedarf vor Ort ein, damit Sie mit Zahlen statt mit Bauchgefühl verhandeln.
Was Eigentümer im Bestand jetzt tun sollten
Zunächst die gute Nachricht: Eine funktionierende Heizung müssen Sie nach den neuen Regeln nicht austauschen. Es gibt keinen Grund für Panikkäufe. Steht ein Austausch ohnehin an, lohnt sich ein ehrlicher Vergleich der Gesamtkosten über die Lebensdauer – Anschaffung, Förderung, Wartung und Brennstoff.
Oft ist es sinnvoll, zuerst die Gebäudehülle anzusehen. Wer Dach oder Fenster ohnehin erneuern muss, braucht danach möglicherweise eine kleinere Heizung. Eine gute Planung der Reihenfolge spart Geld und vermeidet Fehlinvestitionen.
Die Förderkonditionen für den Heizungstausch wurden zum 21. Juli 2026 angepasst und sollen sich in festen Abständen ändern. Prüfen Sie den aktuellen Stand und die Antragsvoraussetzungen bei der KfW, bevor Sie einen Auftrag vergeben.
Neubau: freie Wahl, aber mit Blick auf die Betriebskosten
Auch im Neubau schreibt das Gesetz keine bestimmte Heizung mehr vor. Bauherren sollten die Entscheidung trotzdem nicht nur an den Einbaukosten festmachen. Ein Neubau steht für Jahrzehnte – die Biotreppe betrifft jede neue fossile Heizung. Als Bauherrenvertretung achten wir darauf, dass Angebote vergleichbar sind und die Technik zum Gebäude passt.
Vermieter: geteilte Kosten bei neuen fossilen Heizungen
Wer in einem vermieteten Bestandsgebäude eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und des CO2-Preises. Ab 2029 kommen Mehrkosten für die beigemischten Brennstoffe hinzu, die anteilig beim Vermieter liegen. Für Vermieter verschiebt sich die Rechnung damit spürbar zugunsten klimafreundlicher Lösungen.
Wärmeplanung in der Ortenau und im Raum Freiburg
Die kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen, wird aber vereinfacht. Anders als bisher ist sie nicht mehr direkt mit Ihrer Heizungsentscheidung verknüpft, und ob Sie sich an ein Wärmenetz anschließen, entscheiden Sie selbst. In Baden-Württemberg waren Stadtkreise und Große Kreisstädte – dazu zählen Freiburg, Offenburg, Lahr und Emmendingen – schon früher zur Wärmeplanung verpflichtet. Kleinere Gemeinden müssen ihren Plan bis Mitte 2028 vorlegen.
Ein Blick in den Wärmeplan Ihrer Stadt lohnt sich trotzdem: Er zeigt, wo Wärmenetze vorgesehen sind. Für Käufer und Eigentümer ist das eine wertvolle Information, bevor sie in eine neue Heizung investieren.
Wie wir Sie unterstützen
Ob Kauf, Sanierung oder Neubau: Wir bewerten den baulichen Zustand Ihrer Immobilie unabhängig, ordnen den Sanierungsbedarf ein und begleiten Sie bei der Umsetzung. Beim Verkauf hilft eine fundierte Immobilienbewertung, den Einfluss von Heizung und Energiezustand auf den Preis realistisch einzuschätzen.
Häufige Fragen
Persönliche Beratung
Haus mit älterer Heizung im Blick?
Wir prüfen Zustand, Sanierungsbedarf und Risiken vor dem Kauf – unabhängig und verständlich. So wissen Sie, was auf Sie zukommt, bevor Sie unterschreiben.
Quellen
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Veröffentlichungsdatum wieder und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall.
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